Ипотека: при просрочке платежей банк может потребовать досрочного возврата займа и процентов за весь срок договора

16/05/2009

При заключении договора ипотеки важно не только внимательно читать все пункты многостраничного договора с банком, но также смотреть Гражданский кодекс и Федеральный закон «Об ипотеке».

Возможность потребовать досрочного возврата займа и процентов за весь срок договора при просрочке платежей банкам предоставляет Гражданский кодекс РФ, статья 811, если договором не предусмотрено исключений на применение банком этой статьи.

О том, как на практике применяется данная норма закона, разбирался корреспондент Фонтанка.ру.

Ипотека с просрочкой грозит кабалой

Допустив даже минимальную просрочку по очередному взносу, заемщик по ипотечным кредитам может потерять сотни тысяч, а иногда и миллионы рублей. Банк вправе не только потребовать от нарушителя немедленного возврата кредита, но и процентов на много лет за будущие периоды. Конституционный суд России счел такое правило законным и справедливым.

Это решение позволит банкам даже провоцировать неплатежи, чем некоторые кредитные организации обязательно воспользуются. Закон в такой ситуации, скорее всего, будет на стороне финансистов.

Старуха-процентщица

Спорная норма действует уже более десятка лет, но пока кредитные организации не так часто злоупотребляли правом. Согласно статье 811 Гражданского кодекса РФ, если договором предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока возврата очередной части, банк вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Причем до конца срока действия договора.
В итоге складывается ужасающая ситуация. Допустим, гражданин N в мае 2008 года взял ипотечный кредит в 5 млн рублей на 10 лет под 12 процентов годовых. Общая сумма процентов – 3 млн рублей, ежемесячный взнос – около 67 тысяч (на самом деле расчет чуть сложнее). За год заплатил 800 тысяч рублей, из них около 590 тысяч – проценты, а 210 тысяч – возврат кредита.

В апреле 2009 года он потерял работу и просрочил очередной взнос. Банк, ссылаясь на Гражданский кодекс РФ, может потребовать не только вернуть 4,79 млн рублей остатка по кредиту, но и 2,4 млн рублей процентов, которые набежали бы за все 10 лет!

Праведный баланс

Алексей Трофимов столкнулся с такой ситуацией на практике. Пропустив два ежемесячных взноса, он получил иск от банка. Первая инстанция взыскала проценты только за период пользования кредитом, но вторая – за весь срок действия договора. В итоге - заемщик лишился квартиры. Это и побудило его обратиться в Конституционный суд России. Он указывал, что спорная норма не соответствует принципу справедливости, поскольку предусматривает возможность взыскания процентов за весь срок, на который заем выдавался.

Но высшая инстанция пришла к выводу, что проценты за будущие периоды – компенсация в счет предполагаемого дохода, не полученного банком из-за действий должника. Причем, такая мера не ущемляет его интересов. Правда, указала, что к спорной ситуации должен применяться еще и Федеральный закон «Об ипотеке», который вводит ряд ограничений. Во-первых, расторгать договор банк вправе, только если пусть даже незначительные нарушения сроков внесения платежей имели место более трех раз в течение 12 месяцев. Во-вторых, в договоре может быть введено ограничение на применение этой нормы. В-третьих, суд вправе отказать в иске об обращении взыскания на заложенное имущество при крайней незначительности допущенного должником нарушения.

В итоге – Алексей Трофимов, не вписав в договор ограничение на применение спорной статьи Гражданского кодекса РФ, – сам виноват: «Конституционные основы статуса личности базируются в том числе на признании равенства участников гражданских правоотношений, которые приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе», – заключил суд.

Ранее Конституционный суд России занимал иную позицию в оценке отношений банков и граждан. В феврале 1999 года, когда страна переживала первый кризис, он указал на недопустимость одностороннего изменения банками процентов по вкладам. Даже когда клиенты добровольно подписывали договоры, разрешая банку менять проценты, как он захочет. Мотивирован такой вывод был как раз отсутствием равноправия сторон: «Возможность отказаться от заключения договора банковского вклада, внешне свидетельствующая о признании свободы договора, не может считаться достаточной для ее реального обеспечения ... Гражданин вынужден соглашаться на фактически диктуемые ему условия». Теперь высший суд практически диаметрально поменял свою позицию.

Вынужденная мера

В большинстве договоров ипотечного кредитования, исследованных журналистом «Фонтанки», исключений на применение банком статьи 811 Гражданского кодекса РФ нет. Наоборот – прописаны дополнительные случаи, когда банк вправе потребовать досрочного возврата займа и взыскания всех процентов. Например, заемщики «КИТ-финанса» могут оказаться в ловушке при наличии задолженности по коммунальным платежам. Равно как датой уплаты взноса считается момент поступления денег на счет банка, а за возможные задержки перевода (по вине почты, другого банка и т.п.) отвечает клиент.

Эти нормы закона и договора позволяют банку провоцировать нарушения. Например, вытащить из почтового ящика квитанцию на уплату коммунальных платежей не представляет особого труда и заемщик может не сразу заметить ее исчезновение. Не заплатил за квартиру вовремя – нарушил договор.

Хотя банкиров отчасти можно понять – для многих портфель ипотечных кредитов, считавшийся до кризиса крайне перспективным и выгодным, стал «токсичным». Во-первых, существенно снизилась стоимость залога – по валютным кредитам более чем на 30 процентов. Во-вторых, существенно возросла стоимость заемных средств, а подавляющее большинство банков выдавало долгосрочные кредиты за счет так называемых коротких денег, в том числе вкладов на полгода, год и т.д. То есть получая с заемщика те же 12 процентов годовых, банк вынужден платить вкладчику до 17.

В любом случае, заемщикам лучше не рисковать – четыре задержки платежа в течение года могут обернуться несоразмерными убытками.